Wielka Wyspa na topie

Jak przedstawia się rynek nieruchomości na Wielkiej Wyspie? Co przeważa – rynek pierwotny czy wtórny?

Na Wielkiej Wyspie przeważa zdecydowanie rynek wtórny. Jest to głównie zabudowa z lat 30., tzw. zabudowa poniemiecka (głównie jednopiętrowe kamieniczki – to typowa zabudowa dla Sępolna i Biskupina), a także wille, domy z lat 30., oraz oczywiście zabudowa z lat późniejszych 70-80. (bloki z tzw. wielkiej płyty, jak chociażby osiedle przy ul. Kazimierskiej oraz domy tzw. kostka gierkowska). Nowe budownictwo, rynek pierwotny, występuje w niedużym procencie i musi nawiązywać do architektury ze względu na historyczny charakter dzielnicy. Trzeba pamiętać, iż rejon ten jest w całości objęty ochroną konserwatorską.

Jeśli chodzi o rynek pierwotny, istnieje kilka nowych realizacji w rejonach ul. Bacciarellego czy ekskluzywne apartamenty w okolicy ul. Wiwulskiego. Ciekawie wygląda również, mimo gorszej w porównaniu z ww. lokalizacją, realizacja w rejonie Sępolna/Lasu Strachocińskiego – i może przyciągnąć ceną. Olipmia Port, moim zdaniem, może stanowić ciekawą alternatywę dla „starej” zabudowy i mimo wszystko drogich realizacji deweloperskich na Biskupinie/Zalesiu.

Państwa biuro specjalizuje się w obrocie nieruchomościami na Wielkiej Wyspie. Proszę zatem powiedzieć, jakiego rodzaju nieruchomości są najbardziej poszukiwane w tej części miasta?

Tu musimy zrobić najpierw rozróżnienie na domy i mieszkania. Jeśli chodzi o domy, zdecydowanie najbardziej poszukiwane są domy poniemieckie, z lat 30. – jak to mówią moi klienci – domy z duszą i klimatem, najchętniej „tanie” i do remontu. W zależności od zasobności portfela klienci poszukują albo willi, rezydencji wolnostojących z dużą działką w cenie do 2 mln zł albo szeregówek/bliźniaków za ok. milion. Oczywiście chętnie mniej. Najmniejsze zainteresowanie jest tzw. kostkami gierkowskimi – domami z lat 70.

Jak kształtują się tutaj ceny domów?

W przypadku domów dysproporcje i rozpiętości cenowe są bardzo duże. Ceny ofertowe domów wolnostojących na Wielkiej Wyspie zaczynają się od ok. 1, 2, a kończą nawet na 4 czy 5 mln. Na cenę wpływają: lokalizacja, typ, rok zabudowy, standard, wielkość domu i działki oraz rozkład. W ostatnim czasie można też zauważyć sukcesywny spadek cen dużych rezydencji, domów wolnostojących, które niejednokrotnie były po prostu przeszacowane, a ich ceny pozostały od bumu cenowego i teraz następuje ich korekta, a niestety dla sprzedających pewne rzeczy – ceny z bumu nieruchomościowego – już nie wrócą, z czym nie zawsze chcą się pogodzić. Stąd też potem albo sukcesywne obniżki i dom sprzedaje się np. 2-3 lata lub obserwujemy duże dysproporcje między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Dużym problemem jest także fakt, iż wielu klientów, wystawiając swój dom na sprzedaż, sugeruje się np. cenami ofertowymi domów, które od kilku lat właśnie ze względu na cenę są niesprzedawalne. Wtedy należy sobie zadać pytanie czy chce się dany dom sprzedać czy sprzedawać…

Poza tym, mimo niepodważalnej wartości, są to jednak w większości domy do gruntownego, jeśli nie kapitalnego, remontu i nabywca musi się liczyć z dużymi nakładami na wyremontowanie, odrestaurowanie takiego domu, co jest dla niego dodatkowym kosztem. Często jednak sprzedający nie zawsze przyjmuje ten argument, nie zdając sobie sprawy z wysokości nakładów na taki remont oraz formalności, których trzeba dopełnić, zwłaszcza że jest on wykonywany pod okiem konserwatora zabytków. Dużym zainteresowaniem, jak już wspomniałam, cieszą się także szeregi/bliźniaki do 1 mln zł (ceny w tym segmencie wahają się od 700 000 – do nawet 1 200 000 zł).

Jeśli chodzi o domy z lat 60-70., tzw. kostki gierkowskie, cieszą się one mniejszym powodzeniem i są w niższej cenie. Wiadomo, jest to zupełnie inny typ zabudowy i architektury i prawdziwego konesera zabudowy poniemieckiej nic, ani nikt, do niej nie przekona. Niemniej jednak na Wielkiej Wyspie jest wiele przykładów na to, jak pięknie można taki dom odrestaurować i rozbudować. Jeśli dodać do tego nową elewację, dach kopertowy, nowe okna etc., można zrobić z tych domów prawdziwe cuda, które w niczym nie przypominają już typowych „gierków” i zmieniają się w przepiękne miejskie rezydencje.

Mówiliśmy o domach, a co z mieszkaniami z rynku wtórnego? Jakie najczęściej są kupowane i ile trzeba zapłacić za m²?

Ceny transakcyjne m² mieszkań na rynku wtórnym wahają się zazwyczaj od 6000 do 7500 zł. Mieszkania do kapitalnego remontu można natomiast nabyć nawet poniżej 6000 zł za m², zwłaszcza jeśli są duże.

Jeśli chodzi o zabudowę wielorodzinną najchętniej poszukiwane są mieszkania na Sępolnie i Biskupinie (tutaj głównie koncentruje się zabudowa wielorodzinna) w typowych dla tych osiedli jednopiętrowych kamieniczkach poniemieckich, 3-pokojowe, najchętniej rozkładowe o metrażu ok. 60 m² i więcej, w cenie max do 400 – 450 tys. zł, z ogródkiem (są one dzierżawione od miasta) w cichych bocznych uliczkach. Z takimi zapytaniami spotykamy się najczęściej. Mieszkania dwupokojowe sprzedają się gorzej – choć tu duże znaczenie ma metraż i cena. Trudniej sprzedaje się dziś adaptacje strychu (też dość powszechne w tych rejonach) i mieszkania bardzo duże – chyba że cena jest atrakcyjna. Niejednokrotnie jednak mieszkania duże, 4-5 pokojowe, o dużym metrażu wystawiane są nawet za 600 000 – 900 000 zł, gdzie w tej cenie można już kupić mieszkanie willowe lub np. mały szereg do remontu.

Bardzo poszukiwane i chętnie kupowane w obrębie Wielkiej Wyspy są także mieszkania willowe (tzw. połówki domów). Tutaj ceny mają bardzo dużą rozpiętość – od 600 000 do nawet miliona i więcej. Jest to naprawdę ciekawa alternatywa dla tych, których nie stać na dom lub jest on dla nich za duży, ale mogą mieć jego część i własny ogród i np. tylko jednego sąsiada.

Natomiast mniej poszukiwane i tańsze są mieszkania przy głównych ulicach: Mickiewicza, Dembowskiego, Monte Cassino, Spółdzielczej, Olszewskiego, oraz mieszkania w budynkach z lat 70-80., np. przy ul, Kazimierskiej, w ok. Bacciarellego etc.(zwłaszcza te w budynkach 4-piętrowych na 3-4 piętrze bez windy).

Na co jeszcze, prócz ceny, zwracają szczególną uwagę osoby chcące kupić mieszkanie na Wielkiej Wyspie?

Coraz więcej osób zwraca uwagę na wygląd i stan techniczny budynków, mieszkań (dotyczy to zwłaszcza typowych dla tych osiedli kamieniczek poniemieckich i domów poniemieckich).

Dla nabywców tzw. kostek gierkowskich istotne jest też, z czego wybudowany jest dom, gdyż jak wiadomo w tych czasach budowano z różnych budulców – niekoniecznie z cegły. Można wprawdzie zawsze starać się o wyburzenie takiego domu i wybudowanie nowego (w przypadku domów poniemieckich nie otrzymamy zgody na wyburzenie!), a biorąc pod uwagę, iż na Wielkiej Wyspie mamy do czynienia z deficytem pustych działek, jest to duży potencjał tych nieruchomości. Poza tym trzeba pamiętać, iż przy remoncie tego typu zabudowy jest na pewno mniej restrykcji ze strony konserwatora zabytków i większa swoboda niż w przypadku zabudowy poniemieckiej, z oczywistych względów. Nie zmienia to faktu, iż najczęściej klienci poszukujący domu na Wielkiej Wyspie, jako jedno z pierwszych i głównych kryteriów podają budownictwo z cegły, poniemieckie… no i cenę. Oczywiście domy z lat 60-70 w stosunku do tych poniemieckich są zdecydowanie tańsze, co jest ich dużą zaletą.

Jakie są tendencje na rynku nieruchomości na Wielkiej Wyspie? Jak wygląda sprzedaż np. w 1. i 2. kwartale tego roku w porównaniu z rokiem ubiegłym?

Mogę powiedzieć, że nie ma odczuwalnych, widocznych różnic miedzy 1. i 2. kwartałem tego roku czy analogicznym okresem w roku 2010.

Czy mieszkania w tej dzielnicy są chętniej kupowane czy porównywalnie w stosunku do innych dzielnic Wrocławia?

Mieszkania tutaj są kupowane bardzo chętnie, choć oczywiście każdy rejon ma swoich zwolenników. Powiązane jest też to z pracą i miejscem zamieszkania rodziny, choć oczywiście z wymienionych wyżej względów amatorów Wielkiej Wyspy jest sporo. Wysokość ceny wynika i jest rekompensowana przez mnogość walorów i atrakcyjność tego miejsca.

Czy warto poszukiwać nieruchomości na własną rękę?

Kupno/sprzedaż nieruchomości może kryć niestety wiele pułapek, dlatego doradzamy powierzenie spraw licencjonowanemu pośrednikowi. Proszę mi wierzyć, sprawdzenie KW to jedynie absolutna konieczność i dopiero początek weryfikacji stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, a „złudne oszczędności” na prowizji pośrednika mogą być brzemienne w skutkach, wielokrotnie przewyższających nawet najwyższą prowizje i ponoszone przez długie lata. Pomijam dodatkowe plusy wynikające ze współpracy biurem nieruchomości: fakt, iż pośrednik pomoże nam znaleźć być może tańszą, lepszą nieruchomość niż my znaleźliśmy, z racji doświadczenia wynegocjuje niższą cenę, ale też zestawi plusy i minusy wybranych nieruchomości, na które często nie zwrócilibyśmy uwagi, a co zweryfikuje naszą decyzję. Należy zatem zadać sobie pytanie, czy warto ryzykować majątkiem całego życia i miejscem, w którym będzie się mieszkało przez długie lata dla kilkunastu tysięcy? To przecież jedna z najważniejszych i najdroższych inwestycji w naszym życiu! Z racji zamieszkania na Wielkiej Wyspie oraz specjalizacji w tym rejonie zapraszam do współpracy i na naszą stronę www.dominum-nieruchomosci.com.pl .

Czy chcąc kupić mieszkanie we Wrocławiu, warto zainteresować się właśnie Wielką Wyspą? Co może nam Pani powiedzieć, nie tylko z punktu widzenia pośrednika nieruchomości, ale przede wszystkim jako prywatnie mieszkanki Wielkiej Wyspy, o plusach i minusach mieszkania w tej części miasta?

Mieszkając na Wielkiej Wyspie (zwanej zielonymi płucami Wrocławia), jestem blisko centrum, a jednocześnie jakby poza miastem. Morze zieleni, bliskość parków, terenów spacerowych i rekreacyjnych oraz specyficzny mikroklimat tego miejsca sprawiają, że jest to prawdziwy azyl. Jeśli dodać do tego bardzo dobrą komunikację, zarówno miejską (bardzo dużo linii tramwajowych i autobusowych), jak i samochodowej (planowany Most Wschodni – połączenie południa Wrocławia z Wielką Wyspą), mnogość obiektów rekreacyjnych i sportowych (Stadion Olimpijski, Hala Stulecia, zoo, fontanna multimedialna etc.) oraz bardzo dobrą infrastrukturę usługowo-handlowo-edukacyjną, otrzymujemy niezwykle atrakcyjne miejsce do zamieszkania. Zatem entuzjastów i nabywców nieruchomości na Wielkiej Wyspie, mimo jednych z najwyższych cen we Wrocławiu, nie brakuje i na pewno nie zabraknie. Na pewno jednak, mimo rozlicznych zalet i plusów, istnieją wady. Wspólnym problemem dla wszystkich osiedli znajdujących się na Wyspie jest jej zła infrastruktura drogowa. Wąskie uliczki osiedlowe, brak miejsc parkingowych, jest to uciążliwe zwłaszcza w zimie. Jeśli chodzi o korki to oczywiście są, jak w całym mieście, ale wbrew pozorom nie są one ani tak duże i tak uciążliwe, powiedziałabym porównywalne z innymi miejscami we Wrocławiu, choć na pewno planowany Most Wschodni łączący południe z Wielką Wyspą usprawni i odciąży troszkę ruch. Jednak teraz w związku z remontem estakady rzeczywiście korki zwiększyły się znacznie i dojazd do pracy zajmuje nawet dwa razy więcej czasu – jest to jednak wiadomo problem przejściowy.

Mieszkam na Sępolnie i nie zamieniłabym tej lokalizacji na żadną inną. Kiedyś klient powiedział mi, że największą wadą jego mieszkania jest to, że od rana nie może spać, bo budzą go ptaki, a wieczorem nie pozwala zasnąć rechot żab… No cóż, jeśli to uznać za wadę…

Dziękuję za rozmowę.